Sisma Bonus in caso di demolizione e ricostruzione

In occasione del mio intervento a Gaeta il 28 aprile scorso durante il corso di alta formazione organizzato da ASS.I.R.C.CO. (Associazione Italiana Recupero Consolidamento Costruzioni) avente a tema “La valorizzazione culturale-economica e la valutazione della sicurezza strutturale dei Beni Culturali” mi sono state poste alcune domande sul tema del Sisma Bonus che meritano sicuramente un ulteriore approfondimento.

Mi è sembrato , pertanto, opportuno preparare una serie di articoli che approfondissero in maniera adeguata i temi trattati nel corso dell’incontro.



Il primo argomento che ho deciso di affrontare, se non altro per l’estremo interesse che tale tema ha suscitato, riguarda l’estensione del beneficio fiscale del Sisma Bonus in caso di interventi di “demolizione e ricostruzione”.

Sisma Bonus: piccolo riassunto

Il Sisma Bonus è un’agevolazione fiscale che si configura come detrazione  dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) o dall’imposta sul reddito delle società (IRES), in percentuale variabile, per interventi di messa in sicurezza antisismica degli edifici dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.

 

Ulteriori approfondimenti potete trovarli nel mio libro “Sisma Bonus: prontuario tecnico e fiscale” pubblicato da Maggioli.

Ciò che è importante sottolineare è che il Sisma Bonus è un’estensione del meccanismo della detrazione fiscale previsto per gli interventi di ristrutturazione edilizia e quindi la regola generale che deve necessariamente accompagnare ogni nostra valutazione è che:

se l’intervento di messa in sicurezza antisismica si configura come ristrutturazione edilizia allora si ha diritto (fermo il rispetto degli ulteriori requisiti) alla detrazione fiscale

AGGIORNAMENTO

L’Agenzia delle Entrate ha  stabilito che gli interventi che danno diritto alla detrazione Irpef sulle spese per il recupero edilizio agli edifici finalizzati all’adozione di misure antisismiche (art. 16-bis, comma 1, lettera i, Tuir) non spettano in caso di demolizione e ricostruzione dell’edificio preesistente ma solo intervenendo sul consolidamento dell’edificio esistente (interpretazione fornita dalla DRE Emilia-Romagna dell’Agenzia delle Entrate, in risposta all’interpello protocollo numero 909-345/2017).

Un approfondimento in questo articolo “Sisma Bonus in caso di demolizione e ricostruzione: facciamo chiarezza”

Vediamo nel dettaglio quando la demolizione  e ricostruzione si configura come “ristrutturazione edilizia” e quando come “nuova costruzione”.

Demolizione e Ricostruzione: cosa dice la Norma

Il DPR 380 del 2001 stabilisce che la demolizione e ricostruzione può essere classificata come “ristrutturazione edilizia solo se il nuovo edificio presenta stessa volumetria, sagoma, area di sedime del preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”.

Teniamo bene a mente questi tre termini: volumetria, sagoma ed area di sedime.

Nel corso dell’evoluzione normativa il primo a sparire è l’area di sedime (D.Lgs 301/2002) anche se con una successiva circolare (4174/2003) il Ministero delle Infrastrutture chiarisce che l’edificio demolito non può comunque essere ricostruito in altro sito o in maniera del tutto discrezionale all’interno dello stesso lotto e specifica, in particolare:

  1. La prima ipotesi è esclusa dal fatto che, comunque, si tratta di un intervento incluso nelle categorie del recupero, per cui una localizzazione in altro ambito risulterebbe palesemente in contrasto con tale obiettivo;
  2. quanto alla seconda ipotesi si ritiene che debbono considerarsi ammissibili, in sede di ristrutturazione edilizia,solo modifiche di collocazione rispetto alla precedente area di sedime, sempreché rientrino nelle varianti non essenziali. Di fatto uno spostamento che implichi una variante essenziale sarebbe considerato come nuova costruzione.

Il Decreto del Fare (D.L. 69/2013) cancella l’obbligo di sagoma stabilendo che le demolizioni con ricostruzioni sono da classificarsi come ristrutturazioni anche quando è presente un cambio di sagoma, purché venga rispettato il volume preesistente.

Demolizione e ricostruzione: preesistenza e ruderi

Il Decreto del Fare (D.L. 69/2013) introduce per gli interventi di demolizione e ricostruzione un ulteriore concetto: la preesistenza. (“purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”). È alquanto ovvio che gli interventi di demolizione e ricostruzione prevedano che i relativi lavori siano riferiti ad un edificio esistente ma è necessaria la sua esistenza fisica nel momento in cui avviene l’intervento richiesto.

Un edificio si può definire esistente in quanto “esista un organismo edilizio, seppur non necessariamente abitato o abitabile, connotato nelle sue caratteristiche essenziali, dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione” (C.d.S., sez. V, 10/2/2004, n. 475) .

Viene, comunque, esteso il beneficio anche ad edifici da tempo demoliti a patto che si riesca ad accertare la  preesistente consistenza dell’immobile, estesa a tutte le caratteristiche dell’edificio (volumetria, altezza, ecc) in base a riscontri documentali, alla verifica dimensionale del sito o ad altri elementi certi e verificabili. Nel caso di edifici vincolati, poi, vige il rispetto della sagoma della precedente struttura. 

Ricordo che già il Consiglio di Stato si era pronunciato in merito

Non sono interventi di ristrutturazione edilizia quelli effettuati su “ruderi o resti di edifici da tempo demoliti, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell’edificio da recuperare”(C.d.S., sez. IV, 15/9/2006, n. 5375).

In mancanza della preesistenza dell’edificio , o comunque della possibilità di dimostrarne la consistenza, l’intervento si configura come nuova costruzione ed è, pertanto, assoggettato a permesso di costruire e non può beneficiare degli incentivi fiscali.

Demolizione e Ricostruzione: quando?

Abbiamo visto quando un intervento di demolizione e ricostruzione può essere considerato “ristrutturazione edilizia”:

in linea generale nel caso rispetti la volumetria iniziale e l’area di sedime o comunque presenti un lieve spostamento rispetto all’area di sedime originaria che non implica una variante essenziale (art. 32 D.P.R. 380/2001)

 

A questo punto è necessario chiarire due ulteriori aspetti che sono stati oggetto di interpretazione da parte dell’Agenzia delle Entrate (Ris. Agenzia delle Entrate n° 4/E del 2011):

  1. Se l’intervento di demolizione e ricostruzione genera un ampliamento (anche in attuazione del Piano Casa) si configura come “nuova costruzione” e pertanto non si ha diritto al beneficio fiscale. Un ampliamento genera un aumento di volume e pertanto, ricordando la definizione riportata precedentemente,  è chiaro che l’intervento  non si configura come “ristrutturazione edilizia”.  Non è possibile, inoltre, distinguere tra le spese sostenute per l’ampliamento ed il resto in quanto l’intervento è da ritenersi “nel suo complesso” una nuova costruzione.
  2. Se effettuo un ampliamento senza demolire l’edificio esistente, al contrario del caso visto precedentemente, posso distinguere le spese riguardanti la parte esistente (che avranno diritto al Sisma Bonus) e le spese riguardanti l’ampliamento (nuova costruzione).

Per comprendere meglio l’ultimo punto facciamo un semplice esempio:

Supponiamo che un privato intenda sopraelevare il proprio fabbricato e contemporaneamente effettuare alcuni interventi di riqualificazione energetica (ad esempio un cappotto termico).



Poiché la sopraelevazione impone ai sensi del Paragrafo 8.4.1 delle NTC08 l’adeguamento sismico del fabbricato l’intervento così proposto sarà suddiviso in tre fasi:

  1. Adeguamento sismico
  2. Nuova costruzione (sopraelevazione)
  3. Riqualificazione energetica

Mantenendo distinte le spese per ciascun intervento le modalità di applicazione dei benefici fiscali previsti saranno così ripartite:

  1. Per l’intervento di adeguamento si potrà usufruire del Sisma Bonus (50-70-80)% in 5 anni fino al 31/12/2021
  2. per la sopraelevazione non spetta nessun beneficio
  3. per la riqualificazione energetica il 65% in 10 anni fino al 31/12/2017

Sarà compito del tecnico distinguere (e tale distinzione andrà riportata nei singoli documenti fiscali come bonifici e fatture) gli importi per ciascun intervento.