Demolizione e ricostruzione
Definizione
La demolizione e ricostruzione rappresenta una tipologia di ristrutturazione edilizia soggetta ad un’importante evoluzione normativa e ad una giurisprudenza non sempre uniforme.
La definizione di “demolizione e ricostruzione” viene riportata nel DPR 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia) che stabilisce che tale intervento può essere classificato come “ristrutturazione edilizia solo se il nuovo edificio presenta stessa volumetria, sagoma, area di sedime del preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”.
Si tratta di una definizione importante che permette di snellire la procedura autorizzativa (non sarà necessario il permesso di costruire ma sarà sufficiente il semplice titolo abilitativo tacito denominato S.c.i.a.), di usufruire delle detrazioni fiscali ed inoltre, poiché la ristrutturazione edilizia è un intervento volto alla conservazione e al rinnovamento degli edifici esistenti, sussiste il diritto del proprietario di mantenere i parametri urbanistici ed edilizi dell’edificio (altezze, distanze, destinazione d’uso, volumi, superfici) a prescindere dai successivi mutamenti della disciplina urbanistica.
Evoluzione normativa della definizione
La definizione di “demolizione con ricostruzione” ha subito negli anni un’evoluzione normativa, ed in particolare:
- Il D.Lgs 301/2002 amplia la definizione per cui per il nuovo edificio rimane l’obbligo della volumetria e sagoma, ma vengono meno i vincoli sul rispetto dell’area di sedime originaria.
- Con la Circolare 4174/2003 il Ministero delle Infrastrutture chiarisce che non è possibile ricostruire l’edificio in altro sito o di posizionarlo all’interno dello stesso lotto in maniera del tutto discrezionale e specifica:
La prima ipotesi è esclusa dal fatto che, comunque, si tratta di un intervento incluso nelle categorie del recupero, per cui una localizzazione in altro ambito risulterebbe palesemente in contrasto con tale obiettivo; quanto alla seconda ipotesi si ritiene che debbono considerarsi ammissibili, in sede di ristrutturazione edilizia,solo modifiche di collocazione rispetto alla precedente area di sedime, sempreché rientrino nelle varianti non essenziali. Di fatto uno spostamento che implichi una variante essenziale sarebbe considerato come nuova costruzione.
- Il Decreto del Fare (D.L. 69/2013) introduce nuove modifiche al D.P.R. 380/01 sulla definizione di ristrutturazione edilizia. All’articolo 30 comma 1 lettera c) il Decreto ha stabilito che le demolizioni con ricostruzioni sono da classificarsi come ristrutturazioni anche quando è presente un cambio di sagoma, purché venga rispettato il volume preesistente. Questo comporta che mentre prima la demolizione e ricostruzione “fuori sagoma” era nuova costruzione, e dunque soggetta a permesso di costruire, ora si può realizzare con semplice Scia. Pertanto, viene definitivamente eliminato il vincolo di sagoma. Inoltre, essendo la sagoma strettamente legata all’area di sedime, si può concludere che sarebbe possibile non osservare pienamente il rispetto dell’area di sedime.
- Con interrogazione parlamentare del gennaio 2014 il sottosegretario del Ministero dell’Economia conferma la possibilità di definire un intervento di demolizione e ricostruzione come ristrutturazione anche in caso di leggero spostamento rispetto all’area di sedime originaria.
Si può, quindi, riassumere che un intervento di demolizione e ricostruzione ricade nell’ambito della ristrutturazione edilizia (e beneficiare dei vantaggi di cui sopra) nel caso rispetti la volumetria iniziale e l’area di sedime o presenti un lieve spostamento rispetto all’area di sedime originaria.
Demolizione e ricostruzione di edifici preesistenti
Il Decreto del Fare (D.L. 69/2013) introduce per gli interventi di demolizione e ricostruzione un ulteriore concetto: la preesistenza. (“purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”). È alquanto ovvio che gli interventi di demolizione e ricostruzione prevedano che i relativi lavori siano riferiti ad un edificio esistente ma è necessaria la sua esistenza fisica nel momento in cui avviene l’intervento richiesto.
Un edificio si può definire esistente in quanto “esista un organismo edilizio, seppur non necessariamente abitato o abitabile, connotato nelle sue caratteristiche essenziali, dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione” (C.d.S., sez. V, 10/2/2004, n. 475) .
Demolizione e ricostruzione di ruderi
Non sono interventi di ristrutturazione edilizia quelli effettuati su “ruderi o resti di edifici da tempo demoliti, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell’edificio da recuperare” (C.d.S., sez. IV, 15/9/2006, n. 5375).
L’intervento in questo caso è di “nuova costruzione” ed è assoggettato ai limiti stabiliti dalla vigente disciplina urbanistica (T.A.R. Veneto, sez. II, 29/6/2006, n. 1944 e 5/6/2008, n. 1667).
Buongiorno
vorrei sapere se qualcuno mi sa dare una risposta definitiva sulla possibilità di usufruire della detrazione fiscale del 50% o altro stiamo restaurando un edificio rurale (di proprietà di due fratelli) dove vengono ricavate due unità abitative.
edificio dei primi anni 1900 in seguito a perizia di idoneità statica (10-03-2012) e stato identificato dallo strumento urbanistico vigente con scheda di degli edifici con valenza storico ambientale .
Il comune ha rilasciato permesso a costruire (29-11-2012) in seguito su richiesta cosi qualificato:
1)- ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3 comma 1 lettera d) del D.P.R. n. 380/2001 s.m.i.,che ha portato alla demolizione con ricostruzione su altro sedime dei medesimi volumi e sagoma originari;
2)- ampliamento del 30% del volume recuperato ai sensi dell’art. 2 comma 1 e 5) della L.R. n. 14/2009 s.m.i. per la realizzazione di autorimesse e accessori alla residenza.
Inizio lavori(23-02-2013) con decreto il fare più altri 2 anni.
Premettiamo che l’agenzia delle entrate sulla sola base del permesso a costruire (prima ancora di vedere la qualificazione dell’intervento del comune(23-02-2017)) ha risposto con la circolare 4/e del
4 gennaio 2011,
Riteniamo che l’agenzia delle entrate ci abbia dato una risposta generica a nostro parere di difficile interpretazione.
ringraziamo fin da ora tutti coloro che ci presteranno attenzione a quanto detto.
saluti
RomanoV.
Buonasera Romano,
purtroppo dalle informazioni che leggo sembrerebbe proprio che la detrazione non vi spetti. Riporto a titolo di esempio la definizione riportata dalla Guida dell’Agenzia:
“Riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio della detrazione fiscale, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito , tra l’altro, che:
– per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”
– se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.
Questi stessi criteri si applicano anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del cosiddetto Piano Casa (Ris. Agenzia delle Entrate n. 4/E del 2011)”.
Buongiorno, l’edificio che mi appresto a ristrutturare, ha una difformità rispetto al progetto (spostamento di circa 1,5 mt dell’area di sedime ) che porterebbe l’ufficio tecnico a sanzionarmi sulla base del testo unico per oltre 60.000 euro.Folle perché l’edificio ha 50 anni e nessun aumento di superficie utile, ma tant’è. Secondo voi posso, utilizzando l’abbattimento – ricostruzione per adeguamento sismico evitare il problema ? In questa maniera io ricostruirei secondo il progetto originale l’immobile adeguandolo anche sismicamente, possono in qualche maniera opporsi ?
Ho acquistato all’asta una porzione di fabbricato al grezzo. Non é mai stata concessa agibilità, ma il permesso di costruire iniziale (ormai scaduto) citava “ripristino tipologico mediante demolizione e ricostruzione di fabbricato ex rurale per creazione di unità immobiliari”. Sede e volumi non sono stati variati, la destinazione d’uso sì (era una stalla con deposito). La domanda é se posso accedere alle detrazioni (io aprirò una scia per completamento, con riferimento al primo permesso di costruire).Grazie
Ciao Tania il riferimento è la risoluzione 14/e dell’8 febbraio 2005 dell’Agenzia delle Entrate che ha chiarito come siano destinatari del bonus anche i lavori svolti su immobili non residenziali, a patto che siano appositamente eseguiti per trasformarne la destinazione in abitativa e che il provvedimento amministrativo che permette i lavori indichi chiaramente il mutamento di destinazione in abitativa. Quindi apri una scia per cambio destinazione d’uso da agricola a residenziale con tutti i lavori necessari e non ci sono problemi
BENEDUCE LUGI
Ho una casa rilasciata dai miei genitori costruita nel 1959 piano terra, parte di questa casa è costruita male per la predisposizione ,ho chiesto al comune abbattimento e ricostruzione con una diminuzione di volumetria pari al 10%, la parte costruita male per costruirla in sopraelevata, visto che sono fuori al centro storico e in un cotesto dove tutti sono al secondo e terzo piani, posso ottenere in permesso a costruire. Anche perchè il progetto è nato per l’adeguamento sismico e climatico dell’edificio. HO la possibilità di applicare il decreto del fare
Buonasera, fra qualche mese, dovrò ristrutturare una casa del 1955. Opterei per la demolizione con fedele ricostruzione, SENZA ampliamenti o spostamenti di sedime (DPR380/2001)
Ho diritto al sismabonus?
Sulle linee guida “l’agenzia informa” del 14 Giugno 2017 ed anche quella del 22 Settembre 2017 sembrerebbe di si, mentre l’agenzia delle entrate dell’emilia romagna, il 1° Agosto del 2017, ha detto di no. Si riesce a capire qualcosa in questo solito marasma “all’italiana”? Grazie
Buongiorno, dovrei demolire un vecchio casolare e ricostruire cambiando forma e un leggero spostamento di 25 metri rispetto all’originale, non ho problema di distanze visto che rimane tutto dentro un lotto di 5000mq, può essere visto come ristrutturazione per poter accedere a degli incentivi?
grazie
L’intervento andrebbe sicuramente approfondito ma se c’è il rispetto del volume preesistente l’intervento si può configurare come ristrutturazione edilizia ed accedere agli incentivi (sismabonus ad esempio)
Salve avrei bisogno di sapere se ho o meno il diritto degli sgravi fiscali…
Stiamo demolendo una vecchia casa di mio nonno con ricostruzione e ampliamento del fabbricato, vorrei precisare che la casa verrà fatta sullo stesso terreno della pre esistente abitazione ma che essa verra demolita totalmente e rifatta nuova anche con ampliamento. grazie della disponibilità
Solo nel caso non ci fosse ampliamento di volume avrebbe diritto al sismabonus.
L’art. 10 c.1 lettera c) serve per le ristrutturazioni edilizie (art. 3 c.1 lettera d) tramite demolizione e ricostruzione con modifica della volumetria complessiva.
In quel caso si ottiene un manufatto in tutto diverso dal precedente che, essendo una trasformazione edilizia, deve rispettare tutta la normativa vigente.
E’ comunque una ristrutturazione edilizia e non una nuova costruzione in quanto se non elimino la volumetria esistente, non posso fare il nuovo.
Se fosse nuovo mi dovrebbero dare il permesso di costruire ai sensi dell’art. 10 c. 1 lettera a).
Ma non potrei fare tutta la volumetria dell’edificio preesistente.
im merito alla risposta, se il volume fosse lo stesso ma ampliamneto riguarda solo pa possibilità che il PRG permette ossia un aumento del volume del 10% e la realizzazione del portico del 25% avrebbe diritto al sismabonus?
Buongiorno, ho una casa in campagna di 240m2. Dopo il sisma del 2016 ha subito dei danni che sono stati classificati con sigla E. Avrei intenzione di demolirla e ricostruirla di legno tutto a mie spese, per accelerare la possibilità di ritornare a viverci.
Domande:
– posso ricostruirla più piccola, di circa 100 m2?
– posso avere delle detrazioni?
Grazie.
Buongiorno Ing. Cornacchia,
sto ristrutturando un immobile apportando delle migliorie Strutturali che mi abiliterebbero al miglioramento di 2 classi sismiche. Il volume resterá lo stesso esistente ma la forma cambierá leggermente in quanto ho deciso di spostare una scalinata esterna (aperta, che quindi non fa cubatura) e ridimensionare la grandezza delle finestre.
Volevo un suo parere circa la possibilitá di usufruire del sisma.bonus nel caso da me esposto.
Cordialmente
Andrea
buongiorno,
chiedo di sapere se mi è possibile procedere con una ricostruzione di un fabbricato fuori sito rispettando la stessa volumetria e stessa destinazione urbanistica del sito ricevente.
grazie
Buongiorno, volevamo sapere se è possibile usufruire dei benefici fiscali, relativi alla ristrutturazione, intesa come demolizione con ricostruzione, nel caso in cui il volume ricostruito sia inferiore al volume demolito?
Buonasera! Volevo chiedere se posso beneficiare dei benefici fiscali nel caso in cui eseguo una demolizione e ricostruzione di un vecchio fabbricato, solo che la parte posteriore del fabbricato poggia su di un blocco di tufo, che durante la demolizione scaverei. Il fabbricato verrà ricostruito com’è originariamente, conservando la stessa sagoma , varierà solo la superficie di utilizzo. Grazie
Buongiorno,
sto cercando anche io info sulla possibilita di usufruire dei benefici fiscali nel caso in cui il volume ricostruito sia inferiore al volume demolito.
buongiorno,un fabbricato diruto degli anni 40 posto in zona agricola e paesaggistica con tutte le quote ben identificabili, demolito e ricostruito esattamente come l’originale in termini di : area di sedime, volume, aperture, materiali ,sagoma,ecc, quindi un intervento di ristrutturazione edilizia come conferma una sentenza del tar della toscana intervenuto per un ricorso che ho affrontato contro il comune che sosteneva fosse una nuova edificazione,perde o conserva i contenuti storici o testimoniali degli assetti rurali?
Buongiorno, sto per definire un intervento edilizio, casa del 1950 che vorremmo ristrutturare o demolire e rifare. Secondo quanto ho letto sul vs sito, la demolizione e ricostruzione con o senza ampliamento non è considerata dall’AdE come agevolabile in quanto la considerano nuova costruzione. Diverso se invece se faccio una ristrutturazione mantenendo anche un solo muro dell’esistente con o senza ampliamento del volume esistente. Resto in attesa di vs parere. Grazie