Gli interventi di demolizione con ricostruzione che generano una variazione rispetto al volume preesistente (sia in aumento che in diminuzione) possono accedere, in alcune circostanze, alle maggiori detrazioni previste dal sismabonus.

In generale gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici adibiti ad abitazioni private o ad attività produttive sono ammessi alle maggiori detrazioni previste dal “sismabonus” qualora concretizzino un intervento di “ristrutturazione edilizia” come stabilito dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 34/E del 27 aprile 2018.

Abbiamo già spiegato in questo articolo quando la demolizione e ricostruzione può essere considerata ristrutturazione edilizia.

Nell’articolo vedremo se e come è possibile usufruire dei benefici fiscali in caso di variazione di volume, sia in aumento che diminuzione.

Aumento di volume

Nel caso l’intervento di demolizione e ricostruzione generi un aumento della volumetria preesistente è necessario fare una distinzione a seconda che ad eseguire l’intervento sia un’impresa di costruzione/ristrutturazione o un semplice privato.

Intervento eseguito da imprese di costruzione o ristrutturazione

Le detrazioni economiche previste per gli interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile (limitatamente ad interventi realizzati nei comuni inclusi nelle zone a rischio sismico 1,2 e 3) e che determinino almeno il passaggio ad una classe di rischio sismico inferiore, spettano anche con variazione di volume rispetto all’edificio preesistente nel caso le norme urbanistiche vigenti lo consentano.

Per la definizione della zona sismica si fa riferimento all’Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3519 del 28 aprile 2006, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 108 dell’11 maggio 2006.

Si tratta comunque di un sismabonus “anomalo” in quanto, a differenza della detrazione tradizionale, i beneficiari dell’agevolazione sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari e la detrazione è calcolata sul prezzo di acquisto di ciascuna unità, nella misura del 75% o 85% (nel caso di riduzione rispettivamente di una o due classi di rischio), entro l’importo massimo di 96.000 euro.

Normativa e Decreto Crescita

Le disposizioni relative all’acquisto di case antisismiche sono regolate dall’articolo 16 comma 1-septies del decreto legge 63/2016 (introdotto dalla cosiddetta “manovrina” legge di conversione del DL 50/2017 e modificato all’art. 8 del Decreto Crescita), che così recita:

“Qualora gli interventi di cui al comma 1-quater siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3  […] mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione di volume rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75% e dell’85 % del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. I soggetti beneficiari di cui al periodo precedente possono optare, in luogo della detrazione, per la cessione del corrispondente credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito. Rimane esclusa la cessione a istituti di credito e intermediari finanziari.”

Intervento eseguito da privati

Nel caso gli interventi di demolizione e ricostruzione non rientrino nel caso precedente, non abbiamo indicazioni specifiche in merito. La condizione principale, contenuta nella risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 34/E del 27 aprile 2018, è che dal titolo amministrativo che assente i lavori, risulti che l’opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione.

Tuttavia, poiché il sismabonus è una naturale estensione del meccanismo della detrazione fiscale previsto per gli interventi di ristrutturazione edilizia, possiamo considerare come riferimento la risoluzione n. 4/E del 4 gennaio 2011 che esclude dal beneficio gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento (considerandoli nel complesso come “nuova costruzione”). Nel caso la ristrutturazione avvenga senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente.

Risoluzione agenzia delle entrate n. 4/E del 2011

La risoluzione recita: “sulla base di tali assunti, questa Amministrazione […] ha chiarito che, nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto di volumetria e sagoma dell’edificio preesistente; conseguentemente, nell’ipotesi di demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”. Qualora, invece, la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione” (cfr Circ. n. 57/E del 1998, Circ. n. 36/E del 2007 e, da ultimo, Circ. n. 39/E del 2010). I criteri indicati si rendono applicabili anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del Piano Casa, posto che le disposizioni che derogano agli strumenti urbanistici locali, essendo introdotte da leggi regionali, non possono influire sulla applicazione di prescrizioni di carattere fiscale contenute nelle norme nazionali.”

Da notare che nella risoluzione viene inserito anche il rispetto della sagoma che sappiamo oggi essere stato cancellato nel 2013 dal Decreto del Fare (D.L. 69/2013). A tal proposito nella risposta 131 del 27 dicembre 2018 l’Agenzia ha chiarito che “poiché la nozione di sagoma edilizia è intimamente legata anche all’area di sedime del fabbricato e considerato che il legislatore ha eliminato il riferimento al rispetto della sagoma per gli immobili non vincolati, la detrazione è ammessa anche se l’intervento di ristrutturazione edilizia consistente nella demolizione e ricostruzione comporti anche lo spostamento di lieve entità rispetto al sedime originario”.

Riduzione di cubatura

Nel caso l’intervento di demolizione e ricostruzione generi, al contrario, una riduzione della volumetria preesistente è necessario far riferimento alla risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 210 del 27 giugno 2019 (in realtà riguardante l’ecobonus ma che può essere estesa anche alla ristrutturazione) che a sua volta si fonda su un parere espresso dal Consiglio dei Lavori Pubblici nell’adunanza collegiale straordinaria del 16 luglio 2015.

In particolare, in tale parere il C.S.L.P. ha espresso l’avviso secondo cui “le modifiche apportate alla definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia di cui al comma 1, lett. d), dell’articolo 3 del D.P.R. 380/2001 […] consentono […] di ritenere che gli interventi di demolizione e ricostruzione, anche con volumetria inferiore rispetto a quella preesistente, rientrino in questa fattispecie. […] Pertanto, nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia consistenti nella demolizione e ricostruzione, la volumetria preesistente rappresenta lo standard massimo di edificabilità, cioè il limite massimo di volume edificabile, quando la norma non consente aumenti complessivi della cubatura preesistente”

Pertanto, nel caso di un intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e successiva ricostruzione, che abbia prodotto un edificio con sagoma diversa e volumetria inferiore rispetto all’immobile preesistente, il beneficiario potrà usufruire dei bonus fiscali previsti.