Sisma Bonus in caso di demolizione e ricostruzione
In occasione del mio intervento a Gaeta il 28 aprile scorso durante il corso di alta formazione organizzato da ASS.I.R.C.CO. (Associazione Italiana Recupero Consolidamento Costruzioni) avente a tema “La valorizzazione culturale-economica e la valutazione della sicurezza strutturale dei Beni Culturali” mi sono state poste alcune domande sul tema del Sisma Bonus che meritano sicuramente un ulteriore approfondimento.
Mi è sembrato , pertanto, opportuno preparare una serie di articoli che approfondissero in maniera adeguata i temi trattati nel corso dell’incontro.
Il primo argomento che ho deciso di affrontare, se non altro per l’estremo interesse che tale tema ha suscitato, riguarda l’estensione del beneficio fiscale del Sisma Bonus in caso di interventi di “demolizione e ricostruzione”.
Sisma Bonus: piccolo riassunto
Il Sisma Bonus è un’agevolazione fiscale che si configura come detrazione dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) o dall’imposta sul reddito delle società (IRES), in percentuale variabile, per interventi di messa in sicurezza antisismica degli edifici dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.
Ulteriori approfondimenti potete trovarli nel mio libro “Classificazione della vulnerabilità sismica e sismabonus” pubblicato da Maggioli.
Ciò che è importante sottolineare è che il Sisma Bonus è un’estensione del meccanismo della detrazione fiscale previsto per gli interventi di ristrutturazione edilizia e quindi la regola generale che deve necessariamente accompagnare ogni nostra valutazione è che:
se l’intervento di messa in sicurezza antisismica si configura come ristrutturazione edilizia allora si ha diritto (fermo il rispetto degli ulteriori requisiti) alla detrazione fiscale
AGGIORNAMENTO
L’Agenzia delle Entrate ha stabilito che gli interventi che danno diritto alla detrazione Irpef sulle spese per il recupero edilizio agli edifici finalizzati all’adozione di misure antisismiche (art. 16-bis, comma 1, lettera i, Tuir) non spettano in caso di demolizione e ricostruzione dell’edificio preesistente ma solo intervenendo sul consolidamento dell’edificio esistente (interpretazione fornita dalla DRE Emilia-Romagna dell’Agenzia delle Entrate, in risposta all’interpello protocollo numero 909-345/2017).
Un approfondimento in questo articolo “Sisma Bonus in caso di demolizione e ricostruzione: facciamo chiarezza”
Vediamo nel dettaglio quando la demolizione e ricostruzione si configura come “ristrutturazione edilizia” e quando come “nuova costruzione”.
Demolizione e Ricostruzione: cosa dice la Norma
Il DPR 380 del 2001 stabilisce che la demolizione e ricostruzione può essere classificata come “ristrutturazione edilizia solo se il nuovo edificio presenta stessa volumetria, sagoma, area di sedime del preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”.
Teniamo bene a mente questi tre termini: volumetria, sagoma ed area di sedime.
Nel corso dell’evoluzione normativa il primo a sparire è l’area di sedime (D.Lgs 301/2002) anche se con una successiva circolare (4174/2003) il Ministero delle Infrastrutture chiarisce che l’edificio demolito non può comunque essere ricostruito in altro sito o in maniera del tutto discrezionale all’interno dello stesso lotto e specifica, in particolare:
- La prima ipotesi è esclusa dal fatto che, comunque, si tratta di un intervento incluso nelle categorie del recupero, per cui una localizzazione in altro ambito risulterebbe palesemente in contrasto con tale obiettivo;
- quanto alla seconda ipotesi si ritiene che debbono considerarsi ammissibili, in sede di ristrutturazione edilizia,solo modifiche di collocazione rispetto alla precedente area di sedime, sempreché rientrino nelle varianti non essenziali. Di fatto uno spostamento che implichi una variante essenziale sarebbe considerato come nuova costruzione.
Il Decreto del Fare (D.L. 69/2013) cancella l’obbligo di sagoma stabilendo che le demolizioni con ricostruzioni sono da classificarsi come ristrutturazioni anche quando è presente un cambio di sagoma, purché venga rispettato il volume preesistente.
Demolizione e ricostruzione: preesistenza e ruderi
Il Decreto del Fare (D.L. 69/2013) introduce per gli interventi di demolizione e ricostruzione un ulteriore concetto: la preesistenza. (“purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”). È alquanto ovvio che gli interventi di demolizione e ricostruzione prevedano che i relativi lavori siano riferiti ad un edificio esistente ma è necessaria la sua esistenza fisica nel momento in cui avviene l’intervento richiesto.
Un edificio si può definire esistente in quanto “esista un organismo edilizio, seppur non necessariamente abitato o abitabile, connotato nelle sue caratteristiche essenziali, dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione” (C.d.S., sez. V, 10/2/2004, n. 475) .
Viene, comunque, esteso il beneficio anche ad edifici da tempo demoliti a patto che si riesca ad accertare la preesistente consistenza dell’immobile, estesa a tutte le caratteristiche dell’edificio (volumetria, altezza, ecc) in base a riscontri documentali, alla verifica dimensionale del sito o ad altri elementi certi e verificabili. Nel caso di edifici vincolati, poi, vige il rispetto della sagoma della precedente struttura.
Ricordo che già il Consiglio di Stato si era pronunciato in merito
Non sono interventi di ristrutturazione edilizia quelli effettuati su “ruderi o resti di edifici da tempo demoliti, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell’edificio da recuperare”(C.d.S., sez. IV, 15/9/2006, n. 5375).
In mancanza della preesistenza dell’edificio , o comunque della possibilità di dimostrarne la consistenza, l’intervento si configura come nuova costruzione ed è, pertanto, assoggettato a permesso di costruire e non può beneficiare degli incentivi fiscali.
Demolizione e Ricostruzione: quando?
Abbiamo visto quando un intervento di demolizione e ricostruzione può essere considerato “ristrutturazione edilizia”:
in linea generale nel caso rispetti la volumetria iniziale e l’area di sedime o comunque presenti un lieve spostamento rispetto all’area di sedime originaria che non implica una variante essenziale (art. 32 D.P.R. 380/2001)
A questo punto è necessario chiarire due ulteriori aspetti che sono stati oggetto di interpretazione da parte dell’Agenzia delle Entrate (Ris. Agenzia delle Entrate n° 4/E del 2011):
- Se l’intervento di demolizione e ricostruzione genera un ampliamento (anche in attuazione del Piano Casa) si configura come “nuova costruzione” e pertanto non si ha diritto al beneficio fiscale. Un ampliamento genera un aumento di volume e pertanto, ricordando la definizione riportata precedentemente, è chiaro che l’intervento non si configura come “ristrutturazione edilizia”. Non è possibile, inoltre, distinguere tra le spese sostenute per l’ampliamento ed il resto in quanto l’intervento è da ritenersi “nel suo complesso” una nuova costruzione.
- Se effettuo un ampliamento senza demolire l’edificio esistente, al contrario del caso visto precedentemente, posso distinguere le spese riguardanti la parte esistente (che avranno diritto al Sisma Bonus) e le spese riguardanti l’ampliamento (nuova costruzione).
Per comprendere meglio l’ultimo punto facciamo un semplice esempio:
Supponiamo che un privato intenda sopraelevare il proprio fabbricato e contemporaneamente effettuare alcuni interventi di riqualificazione energetica (ad esempio un cappotto termico).
Poiché la sopraelevazione impone ai sensi del Paragrafo 8.4.1 delle NTC08 l’adeguamento sismico del fabbricato l’intervento così proposto sarà suddiviso in tre fasi:
- Adeguamento sismico
- Nuova costruzione (sopraelevazione)
- Riqualificazione energetica
Mantenendo distinte le spese per ciascun intervento le modalità di applicazione dei benefici fiscali previsti saranno così ripartite:
- Per l’intervento di adeguamento si potrà usufruire del Sisma Bonus (50-70-80)% in 5 anni fino al 31/12/2021
- per la sopraelevazione non spetta nessun beneficio
- per la riqualificazione energetica il 65% in 10 anni fino al 31/12/2017
Sarà compito del tecnico distinguere (e tale distinzione andrà riportata nei singoli documenti fiscali come bonifici e fatture) gli importi per ciascun intervento.
Ma in caso di demolizione, acclarato che possano essere applicati i criteri del sismabonus (credito di imposta), è possibile, in fase di ricostruzione applicare anche la Legge Casa con incrementi fino al 35% della Volumetria esistente?
Nel caso di demolizione, acclarata la possibilità di accesso ai crediti fiscali previsti con sismabonus, è possibile applicare anche la premialità prevista con il Piano Casa con il quale la ricostruzione può essere effettuata incrementandone il 35% delle volumetrie esistenti?
Il Vostro quesito trova risposta nella Risoluzione della Agenzia delle Entrate (Ris. Agenzia delle Entrate n° 4/E del 2011) e riportata nell’articolo. In linea generale è bene tenere presente che la ratio della norma è che l’ampliamento si configura come nuova costruzione. Vi riassumo i casi contemplati:
– per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”
– se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.
Buongiorno, ho letto il Suo articolo, trovandolo estremamente interessante. Vorrei chiedere cortesemente, nel caso di demolizione e ricostruzione di un edificio, se in caso di ri-accatastamento a seguito di cambio di destinazione d’uso devo considerare le unità immobiliari presenti prima dei lavori?
Inoltre: a seguito di bonifico per sismabonus, la banca tratterrà la ritenuta dell’8% all’impresa costruttrice?
La ringrazio per l’eventuale risposta.
Cordialmente La saluto.
Nelle aree sottoposte a vincolo ambientale(bosco ceduo) è richiesta n.o. ad iter ordinario qualora si realizzi una demolizione ricostruzione di un edificio non vincolato con sagoma diversa, diverso sedime(anche se di soli pochi metri rispetto all’originaria allocazione), ma identica volumetria, nelle aree sottoposte a vincolo ambientale si tratta di Nuova costruzione, mi pare di capire. Tale identica condizione è considerata, invece, ristrutturazione nelle aree e per edifici non vincolati. La domanda è: Se viene rilasciato N.O dalla sovrintendenza, si puo accedere ai benefici fiscali considerato che le caratteristiche di identità di volume sono rispettate ma con diversa sagoma e diverso sedime? Oppure prevale il “concetto” di nuova costruzione insito nel N.O ambientale? Grazie Gianni.
Nel caso di demolizione e ricostruzione il tecnico deve asseverare l’aumento di classe del fabbricato. Per farlo bisogna procedere valutando la classe di rischio del nuovo fabbricato e quella del fabbricato esistente. Questo implica che sia necessario eseguire la verifica sismica di un fabbricato da demolire, è corretto (con ovvi problemi nel caso ci si trovi davanti ad un rudere)? Grazie
Salve, nel caso di demolizione di una vecchia abitazione singola in tufo e costruzione di una nuova casa in legno con medesima volumetria e sagoma si ha diritto al sisma bonus fino all’80% su l’intero intervento? Grazie
Buongiorno Gabriele,
l’Agenzia delle Entrate con una nota del 1 agosto scorso ha chiarito che il beneficio del sisma bonus non spetta in caso di demolizione e ricostruzione. Purtroppo è un’interpretazione della norma che non condivido e mi lascia sinceramente stupito. Comunque ne ho parlato in questo articolo di aggiornamento http://www.ristrutturazionedilizia.com/sisma-bonus/sisma-bonus-in-caso-di-demolizione-e-ricostruzionefacciamo-chiarezza/
Buongiorno, volevo porle due domande che fino adesso non ho trovato risposta ne con il mio tecnico di fiducia ne con il mio fiscalista. Io ho acquistato una casa da ristrutturare su due livelli. Ho avuto il permesso a costruire per effettuare una sopraelevazione, una scala interna che colleghi sia i piani esistenti che quello da realizzare e la ridistribuzione degli ambienti interni su volume esistente. Per effettuare la sopraelevazione sono stati progettati interventi strutturali e di consolidamento delle murature e delle fondazioni esistenti , quindi interventi per ridurre il rischio sismico, le mie domande sono , posso usufruire della detrazione 70%/80% prevista per il sismabonus per gli interventi di consolidamento previsti ? e sul volume esistente posso usufruire della detrazione 50% come intervento di ristrutturazione edilizia? grazie
Buongiorno Stefano,
ad oggi l’unica cosa certa per il suo caso (non avendo effettuato un intervento di demolizione e ricostruzione) è la detrazione del 50% sulla parte esistente; per questo il suo tecnico dovrà avere cura di distinguere in fase di contabilità le spese sostenute per la ristrutturazione della parte esistente (su cui potrà usufruire del beneficio fiscale) e quelle per l’ampliamento. Per quanto riguarda il sismabonus considerando che si tratta di un estensione del beneficio fiscale della ristrutturazione edilizia e gli interventi realizzati sono sicuramente di messa in sicurezza antisismica la logica lascerebbe supporre che in questo caso potrebbe essere utilizzato almeno per la parte esistente. Tuttavia non abbiamo ad oggi un riferimento legislativo e purtroppo non sempre viene utilizzato il buonsenso come visto nel caso del sismabonus per interventi di demolizione e ricostruzione.
Buongiorno posso usufruire del bonus anche se non faccio lavori sulle fondazioni? Ho appartamento piano terra ma sotto c è una cantina di un altro proprietario. E se rifaccio il tetto? Grazie
Buongiorno. Volevo porLe un quesito. Sono proprietario di una casa ubicata in un comune all’interno del “cratere” del sisma 2016. La casa ha riportato dei danni gravi e mi è stata recapitata l’ordinanza di inagibilità. Stiamo valutando la possibilità di operare una demolizione e ricostruzione volontaria per riuscire così ad ottenere un adeguamento sismico piuttosto che un semplice miglioramento poco prestante. Se il contributo destinato alla ricostruzione da parte dell’Ufficio Speciale per la Ricostruzione non dovesse essere sufficiente, la parte eccedente può essere portata in detrazione all’ 80% in 5 anni come previsto dal famoso Sisma Bonus ? Grazie
No. Il Sisma Bonus è uno strumento di prevenzione. Per il ripristino dei danni successivi al terremoto dovete far riferimento alle sole Ordinanze.
In tutta sincerità la demolizione volontaria per raggiungere l’adeguamento sismico, piuttosto che una “rattoppata” per ottenere un semplice miglioramento sismico, è prevenzione. Ma credo che il legislatore non sia cosi’ lungimirante.
Nei centri terremotati dell’alto maceratese si sta diffondendo la voce che i sindaci richiedano ai confinanti degli edifici danneggiati dal sisma una liberatoria – esonero da responsabilità – in caso di demolizione . C’è qualcuno in grado di dirmi se questa richiesta è normale? Grazie
Buongiorno
cerco di porre al meglio, spero non lo sia già stato fatto, la questione.
In una casa con 4 unità abitative ne posseggo una (seconda casa in zona soggetta a nuovo sisma bonus),
casa del 1890 su area soggetta a vincolo ambientale.
Su ns. richiesta al comune abbiamo chiesto motivando con problemi di staticità conclamati e economicità il permesso di ristrutturazione con demolizione di tutto l’edificio.
Abbiamo ricevuto nei termini risposta dai vari Enti interessati l’autorizzazione a procedere essendo l’intervento compatibile con le esigenze di tutela dell’area vincolata.
Ci troviamo a dar inizio ai lavori ma……una “tegola” ci arriva in testa…..
ci si dice che anche se avviene il rispetto DPR 380 del 2001 quindi l’intervento classificato come ristrutturazione edilizia, il nuovo edificio presenta stessa volumetria, sagoma, area di sedime del preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica,
non è possibile usufruire dell’agevolazione relativa al SISMABONUS ma solo le agevolazioni relative alla riqualificazione energetica (dal 75% al 65%), e ristrutturazione (50% fino al 311217).
L’intervento con le agevolazioni SISMA ci era sostenibile economicamente ma non eliminando le stesse.
La soluzione di sola ristrutturazione e adeguamento/variazione di sicurezza sismica di 3 classi era stata scartata in quanto troppo onerosa elevando il costo a più del doppio del costo dell’intervento relativo a demolizione e ricostruzione, quindi antieconomica.
Possibile una cosa del genere?
Cordiali saluti
Purtroppo ad oggi alla luce dell’interpretazione fornita dall’Agenzia delle Entrate che può leggere qui http://www.ristrutturazionedilizia.com/sisma-bonus/sisma-bonus-in-caso-di-demolizione-e-ricostruzionefacciamo-chiarezza/ l’intervento di demolizione e ricostruzione anche se classificabile come ristrutturazione edilizia non rientra tra gli interventi soggetti a sisma bonus. In ogni caso prima di accantonare il progetto vi consiglio di aspettare la prossima legge di bilancio per vedere se ci saranno novità.
Buongiorno, chiedo cortesemente una informazione relativa alla Risoluzione Agenzia delle Entrate n° 4/E del 2011, che avete citato.
Nel caso di ristrutturazione (no antisismica), se demolisco e ricostruisco fedelmente rispettando: sedime, volume e sagoma, ed effettuo nel contempo aggiunta volumetrica accorpata al preesistente, quindi perfettamente leggibile e computabile nei costi, ciò non deroga quanto stabilito dalla troppo generica definizione data nella Risoluzione n. 4/E dellAg. Entrate relativa alla definizione di ristrutturazione e nuova costruzione?
Buongiorno Stefano, sono nel suo stesso caso. Possiamo sentirci?
Buonasera, le porgo l’attenzione alla seguente domanda: sono titolare di ummobile conllabente, il quale per essere ristrutturato con un salto di qualità antisismica, occorre la demolizione e la ricostruzione. Chiaramente nell’ottica di rispettare la vulometria, la sagoma e posizione. Questo tipo di intervento, è più economico e nello stesso tempo, più efficace, anziché ristrutturarlo con techiniche di consolidamento, risultati più costosi e meno efficace. Con l’obbiettivo di usufruire il bonus ed otterrete il risultato migliore, nel rispetto vero della legge; mettere in sicurezza un immobile esistente. Mi è consentito ottenere il bonus fiscale?
Salve desideravo un chiarimento riguardo l’accesso al sisma bonus, ho un progetto approvato in DIA di ristrutturazione di un fabbricato collabente f2 del quale esiste un lato per intero e porzioni di muro per tutto il perimetro, verrà costruita all’ interno della sagoma una struttura in legno lamellare a telaio di un piano fuori terra e di un sottotetto zona tecnica. La struttura occuperà 3/4 del rudere e sempre all’interno un’ombraia, il volume non viene aumentato bensì ridotto il sedime resta lo stesso la sagoma è all’interno e segue il profilo, detto questo si può accedere al sisma bonus visto che la struttura verrà certificata legno, incastri, etc.., se la risposta dovesse essere positiva il tecnico cosa deve certificare della vecchia struttura visto che esistono solo porzioni di muro?
La ringrazio anticipatamente
Buongiorno, cortesemente le chiedo se io demolisco un annesso rustico di ipotetici 700 mc, ricostruisco due appartameti con sedime diverso ma sagoma uguale per un totale di 1300 mc. In questo caso faccio un ampliamento e quindi non posso godere della detrazione fiscale per le due unità immobiliari. Potrei richiederla solo per una visto che demolisco un immobile unico da 700 mc e ne costruisco altre due, uno da circa 700 mc e l’altro da circa 500 mc?
Buonasera Ing. Cornacchia,
volevo esporle la mia casistica. Ho demolito un annesso rustico della volumetria di circa 700mc, successivamente ho costruito con sedime lievemente diverso due appartamenti, intestati a due persone fisiche diverse, uno sopra l’altro aumentando la volumetria precedente.
Naturalmente avendo aumentato la volumetria complessiva la detrazione fiscale non spetterebbe, ma io non potrei chiederla solo per il primo appartamento, quello sotto che ha la stessa volumetria dell’immobile precedente e invece il secondo appartamento classificarlo come ampliamento e non richioedere nessuna detrazione?
La ringrazio, cordiali saluti
secondo Lei, se demolisco e ricostruisco accorpandoli due annessi agricoli in zona sismica 3 della mia azienda agricola mantenendo la stessa cubatura, posso usufruire del sisma bonus?
Patrizia
Gradirei un commento/parere in merito alla seguente questione e nel caso non sia stata ancora oggetto di FAQ come poterla sottoporre al MIT.
Immobile residenziale in centro storico con costruzione risalente al secolo scorso, con muratura in pietrame, solai in travi di legno, tetto in struttura in legno e Coppi argilla. Recentemente ho acquistato un’unità immobiliare adiacente e contigua a quella nella quale abito, e’ una porzione del medesimo fabbricato. Effettuata fusione catastale. L’unita immobiliare acquistata e’ quella che dovrebbe essere interessata da interventi di fondazioni a platea, di rafforzamento delle murature (reti in fibre) tiranti, rafforzamento solai con solai collaboranti e rifacimento tetto. Si tratta di ca. 300 mq calpestabili. la spesa e’ ben superiore al limite del sisma bonus e non posso permettermi di fare il tutto. Il progetto deve essere presentato per l’autorizzazione sismica al Genio Civile. Oggi L’immobile e’ in ultima Classe di rischio.
Il mio quesito e’ il seguente: posso pensare di presentare un primo progetto con il quale prevedo di rafforzare le fondamenta e le murature, che determini un miglioramento di rischio sismico di 2 classi, chiudere i lavori e poi successivamente eventualmente presentare un altro progetto per completare gli interventi (solai e tetto) sulla medesima unita’ immobiliare, con ulteriore miglioramento sismico e beneficiare anche su questi delle detrazioni del sisma bonus.
Vi ringrazio anticipatamente.
Buongiorno,
Devo effettuare dei lavori di ristrutturazione, e vorrei sfruttare il sisma bonus per eseguire interventi atti a rendere la casa più sicura visto che si tratta di un villetta indipendente (è la capofila di una schiera) su 2 livelli degli anni 60.
Ho già effettuato dei sopralluoghi con un ingegnere strutturale il quale ha precisato che con gli interventi di adeguamento sismico sarà effettuato anche uno spostamento di un muro esterno al primo piano per allinearlo a quello del piano terra su cui attualmente non poggia: ciò porterà inevitabilmente un aumento di superficie utile di circa 5 m² che verrebbero acquisiti mediante la presentazione di un ampliamento per piano casa (già abbiamo verificato la fattibilità).
In più dovendo scavare ulteriormente per scendere al di sotto del vespaio sotto la casa per effettuare lavori di rinforzo, intendevo sfruttare lo spazio sottostante per realizzare uno scantinato.
1) Considerando che le agevolazioni del sisma bonus comprendono anche lavori aggiuntivi purchè si ottenga un miglioramento sismico dell’immobile, il mio quesito è se tale agevolazione fiscale e compatibile con questo lieve aumento di superficie e con la realizzazione dello scantinato.
2) Nel caso fosse possibile devo effettuare prima la pratica del sisma bonus all’agenzia delle entrate oppure quella dell’ampliamento col piano casa al Comune?
3) La sostituzione degli infissi può essere detratta mediante l’ecobonus? Perché ho letto della cumulabilità tra sisma bonus ed ecco bonus solo per ristrutturazioni di condomini.
Grazie