La Corte di Cassazione si è recentemente pronunciata (Sentenza 44921/2016 del 22/11/2016) in merito all’appartenenza o meno di un intervento di demolizione e ricostruzione di un vecchio edificio vincolato (si trattava di due “pajare”) alla tipologia della ristrutturazione edilizia che, ricordo, è assoggettata al regime semplificato della Scia e non a Permesso di Costruire.

Demolizione e ricostruzione: piccolo riassunto

La demolizione  e ricostruzione di edifici preesistenti è stata recentemente coinvolta nelle procedure di semplificazione normativa previste dal Decreto del Fare D.L. 69/2013.

Come abbiamo visto nell’articolo “Demolizione e ricostruzione” l’intervento, rientrando nel novero delle ristrutturazioni edilizie:

• è assoggettato al regime semplificato della Scia
• consente al proprietario di usufruire delle detrazioni fiscali
• poiché la ristrutturazione edilizia è un intervento volto alla conservazione e al rinnovamento degli edifici esistenti, sussiste il diritto del proprietario di mantenere i parametri urbanistici ed edilizi dell’edificio (altezze, distanze, destinazione d’uso, volumi, superfici) a prescindere dai successivi mutamenti della disciplina urbanistica.

Demolizione e ricostruzione di ruderi: preesistenza

Per quanto riguarda l’intervento di demolizione e ricostruzione di edifici preesistenti la cosa si fa leggermente più complessa.

L’art 30 del Decreto del Fare aveva introdotto il concetto della preesistenza:

Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente (art. 3 del DPR 380/2001 così come modificato dal DL 69/2013 art. 30)

La recente sentenza della Corte di Cassazione ribadisce che, nel caso di edifici vincolati “la possibilità di considerare un intervento edilizio come ristrutturazione, per i quali non è necessario il permesso di costruire, richiede che esista un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura”.

Un edificio si può definire esistente in quanto “esista un organismo edilizio, seppur non necessariamente abitato o abitabile, connotato nelle sue caratteristiche essenziali, dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione” (C.d.S., sez. V, 10/2/2004, n. 475)

 

Demolizione e ricostruzione di ruderi: edificio demolito

Nel caso l’edificio sia da tempo demolito è necessario l’accertamento della preesistente consistenza dell’immobile, estesa a tutte le caratteristiche dell’edificio (volumetria, altezza, ecc) in base a riscontri documentali, alla verifica dimesionale del sito o ad altri elementi certi e verificabili. Nel caso di edifici vincolati, poi, vige il rispetto della sagoma della precedente struttura.

Ricordo che già il Consiglio di Stato si era pronunciato in merito

Non sono interventi di ristrutturazione edilizia quelli effettuati su “ruderi o resti di edifici da tempo demoliti, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell’edificio da recuperare” (C.d.S., sez. IV, 15/9/2006, n. 5375).

In mancanza della preesistenza dell’edificio , o comunque della possibilità di dimostrarne la consistenza, l’intervento si configura come nuova costruzione ed è, pertanto, assoggettato a permesso di costruire.